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​购房技巧完全手册

2020-11-18 13:04:47互联网1250
内容摘要: 目前通常的购房付款方式有分期付款和一次性付款。分期付款方式可以减轻购房人支付钱款的压力,使普通收入者购房成为可能,也可活跃房地产市场,加速住宅的开发建设。但是由于我国在商品房销售中,银行为购房人提供贷款(也就是通常所说的“按揭”)还不具有普遍性,因此我......

目前通常的购房付款方式有分期付款和一次性付款。分期付款方式可以减轻购房人支付钱款的压力,使普通收入者购房成为可能,也可活跃房地产市场,加速住宅的开发建设。但是由于我国在商品房销售中,银行为购房人提供贷款(也就是通常所说的“按揭”)还不具有普遍性,因此我国现行的购房分期付款与国际通行的购房分期付款概念还有差距,一次性付款也就非常普遍。
分期付款与一次付款比较,其短处是,由于分期付款的利息是付款延期越长,利率越高,因此房款额加在一起会高于一次性付款的金额。不过,如果我们将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较,分期付款对购房者来讲还是更加合算一些。

购买期房的风险规避
一是购房前要委托所信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评价,如果市场前景不被看好,切不可轻举妄动,以免当了别人的“陪嫁”。
二是要委托所信任的中介机构对开发商资质、信誉进行调查摸底。资质好的开发商即便是为了自己的品牌,也不会让项目“烂尾”。
三是在签订购房契约阶段要委托自己的律师对购房合同进行认真审核,尽可能增加更为翔实的补充协议。
购房洽谈的心理准备
我们都知道,谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战,但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉,讨价还价而促成。因此,无论你是否有辩驳的天资,在谈判过程中,你一定要学会控制自己的言语举止,有理、有节、有力地争取自己的利益,以一个稳重、成熟的心态,迎接对手热切而焦急的等待。如此,你一定会取得意想不到的功效。
购房洽谈的要点
谈判是需要艺术的。在购房的谈判中要掌握以下要点:
考察外部相关信息,估算房产价值高低。房地产价值的高低最主要是由其所在位置决定的。从这一角度考虑,购房人在把握房源时,一定要对自己选中房屋的周边物业情况有所了解,比如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等方面的情况。所考察的范围,如果普通住宅可以在方圆两三公里,即相对小些的区域内;如果是高档物业,则应在整个一条大街或一个物业区域相对大一些的范围内进行考察。
还要考察所打算购买房屋周围的环境。比如公交车站在与房屋所在地的实际距离,周围的商业繁华程度及档次,楼房视野开阔度,空气、噪音环境状况,周边地区的文化氛围,以及地区未来规划等。了解掌握了这些外部相关信息,买房人大体也就能够感知买这里的房屋值还是不值。如果考察后,确定可以购买,那么在与售楼员谈判时,你就可以将你所掌握的信息,在适当的时候,有意识地传递给对方,让对方知道你是一个了解行情的人了,这样就可以逼迫售楼员亮出底牌,以最优惠的条件让你购买选中的物业。
购房谈判的技巧
探明物业的详细情况是争取主动位置的关键。
购房人了解房屋外部环境的同时,重要的还应该详细了解所意向购买房屋本身情况。其中必须要了解的信息包括:房屋开发手续是否健全;开发商的信誉和知名度;如果是销售代理商售房,则应对代理的资质情况进行了解;房屋建筑、装修质量;房屋建筑进度是否与先期承诺吻合;房屋实际销售率;房屋设计、规划存在的不足和缺陷。
有关开发手续问题。凡是规范的开发房地产项目,都应有企业营业执照、项目规划许可证、国有土地使用证、销售许可证等证件。如果这些证件没有或不齐,说明项目本身的手续不健全。
此时,如果你确有购买的意向,你可以留下联络地址或电话,但言语、表情之间一定不要让对方感觉出你对此物业有了极大的兴趣,只要把主要信息了解到就可以了,其他的话题少说为佳。因为此后,售楼员有了你的联系电话,就会不断地向你追问是否已拿定购房的主意。这一过程中,在不向对方承诺肯定购买他的物业的前提下,你可以耐心地听取对方的介绍。但同时,你真正要做的事情,就是要在不经意谈话间,让对方主动地提出诸如让价比例、付款方式等可承诺的优惠条件。
等到了决定签约的阶段,为了争取得到最大限度的优惠条件,你就可以把你所了解的该物业和其他一些相关物业的情况,不失时机地抛给对方,让对方明白,你已经做了最充足的多方面的准备,只有他多做让步,才有把你留住的可能。
购房杀价的手段
暴露房屋缺点。对于卖方的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心,借以达到杀价的目的。
拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间筹集资金等,到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。
总之,杀价的方法很多,买方只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
购房杀价的窍门
买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。
一要不动声色,多方了解:
看房子时,应表现出自己有一些兴趣,太冷淡卖主,对方也会没有心思同你多谈。同时细心观察房子结构、采光、周围环境等,还要多听卖方解释,多问卖主问题。
二要摸透卖方心理:
卖方多久之内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要。愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。

购房常识:购买二手房陷阱太多
最近刚从中介买了一套房,中了中介不少圈套。在这个给大家念叨念叨提个醒。顺便分享一下购房的心得。 
  1、在买房时一点要分析好自己的需求,是想投资还是想居住。如果是投资的话就一定要买地点好、楼层好的房屋。地点要交通便利环境清洁安静的楼层不要太高,具备这样条件的房屋就算当时买的时候比周围价格要一点也没有关系,买到手以后不管你是出租还是卖,都会得到一个满意的价位。 
  如果要是买房居住的话就一点要找离单位近的住房,这样你会有很多时间做工作以外的事情,在我单位就有好多同事离家很远,每天做车上下班时间加在一起就有两个多小时,在路上的时间太长了那里还有时间做别的事呀,再说离的远每天就的早起,尤其冬天---哎受罪呀。 
  2、如果已经考虑好想买哪里的房子了,那么下一步就要做详细的市场调研比较同地区同等条件的住房,不要怕辛苦多跑些地方多比较比较,千万不要一时懒惰,等到以后后悔可就来不急了。 
  3、不要盲目的相信房主或中介说的话。他们的话都不可信,自己要擦亮眼睛冷静的分析他们说的每句话,不要当时给他们答复,就算再喜欢也不要马上做决定等,当时有可能是被人家说昏了头。等回家后静下心来好好的想想在和自己做的市场调研进行比较,不要当时脑子一热就交了定金。定金交了可是不能退的。 
   4、这点一定要记好,重要就算当时你看房的时候有100个人都在看,也要保持冷静不要盲目认为好现在的托太多了,坏人太多了,退后一步想想只要各方面条件好的房子肯定不会留很常时间,早就被人买了,尤其是在中介那里看到的,要是特别好的房他早就收了绝对不会让你看到。小心中了坏人的圈套。那些人太坏一不留神就上套了 。 
  5、签定合约的时候不要对自己的利益让步买房的时候一定会签一份正式合同,在签定合同的时候一定要在合同上注明一切相关适宜,一项都不能少。尤其是和中介打交道的时候千万要小心,有的中介会和你说我们这里有范本照这个写,其它的事项我们签在补充协议里,好像有个范本很正式是的,其实这就是个圈套,只要你同意了那可就惨了,中圈套了。我们想想为什么有正式的合同不写在里面,还要写在什么补充协议呢?仔细的分析一下我们就应该能想到了。 
  6、一定要很很的杀价,不要留情别怕他不卖给你,有的中介特黑心,明明人家房主说卖35的,他偏偏告诉你40万,就算你再会划价可能也不会砍到35万的,多出来的钱那里去了? 
  7、如果买房时需要贷款的话,能用公积金最好用公积金。有的大的中介(就是买过房的人都说哪个特黑心的)仗着它中介队伍庞大覆盖面广和某个银行签定合同,只要是通过这家中介介绍给银行办理按揭贷款的,中介都会拿到一笔相当可观的回扣,这笔回扣从那里出,当然是买房的人了,够黑心吧!!!!就算我们不关心别人的回扣关心一下自己的钱包,总该可以吧。给大家算一笔明白帐:公积金和按揭的利息差,到底有多少就举个简单的例子吧:小张贷款20万计划20年还完,根据小张的月收入,计划采用每月归还相同数额的贷款。采用按揭贷款小张每月需要还贷款 1376.9元,采用公积金贷款小张每月需还贷款 1255.6元.可以看出按揭贷款的利息比公积金贷款的利息高多,20年下来按揭贷款的利息共计130457.07而公积金的利息共计101344.76两者相差 29112.31元呢现在该知道为什么有的中介告诉你,这个房子不能用公积金贷款的了吧? 
  8、以上几点没谈清楚以前一分钱也不要给中介,给了你就要不回来了,当然不要相信他嘴上的承诺,落实到文字上并且盖上公章才有法律效应。
 


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