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2018险资布局房产脉络图浮出水面:不动产债权注册

时间:2018-12-24 05:36:31   作者:   来源:   阅读:133   评论:0
内容摘要:   近日,中国大地财产保险股份有限公司(以下简称“大地财险”)拟出资30.85亿元购入地产项目,意在获取投资收益。蓝鲸保险梳理发现,有此打算的险企不在少数,2018年年内,陆续有平安人寿、太平洋(行情601099诊股)人寿等险企在海内外购置地产,控制成本,同时谋求稳健收益。  ......



  近日,中国大地财产保险股份有限公司(以下简称“大地财险”)拟出资30.85亿元购入地产项目,意在获取投资收益。蓝鲸保险梳理发现,有此打算的险企不在少数,2018年年内,陆续有平安人寿、太平洋(行情601099诊股)人寿等险企在海内外购置地产,控制成本,同时谋求稳健收益。

  除对地产项目进行直接投资外,通过认购不动产债权投资计划进行投资,也是受险企青睐的方式之一,但从2018年以来的数据看来,无论是保险资管公司对于不动产债权投资计划的注册规模,还是险企的认购数量,均有所缩减。对此,专家分析,或与资管新规落地,限制增多有关。

  不仅如此,近一年来,险企在二级市场对上市房企股调仓动作陆续不断,也不乏险企对旗下地产子公司进行增资,拓展规模。如今,年底将至,险企2018年的地产投资布局路线图,已然浮现。

  大地财险30亿买地,瞄准物业投资收益

  近日,上市公司中华企业(行情600675诊股)(600675.SH)与中国再保险(01508.HK)双双公告称,中华企业旗下控股孙公司上海富源滨江开发有限公司(以下简称“富源滨江”),拟将开发的上海富源置地广场项目1#楼,销售给中国再保险控股子公司大地财险。

  详细来看此笔交易,公开资料显示,上海富源置地广场项目,为中华企业通过重大资产重组注入资产中的地块项目。根据协议,富源滨江与大地财险签署销售协议,交易99套地上物业单位,销售面积约3.6万平方米,作价30.85亿元,由大地财险以现金支付。根据付款安排,交易价款预计在2021年前由大地财险分五次支付,其中70%将在2020年物业交付前分两次支付。

  对于此次交易,中华企业表示有利于提升利润水平,加快资金回笼。对于大地财险而言,则是拟通过此投资机会获取租金收益,并抓住物业资本价值的潜在增长能力。

  事实上,与大地财险相似,不乏险企以购买已建物业或土地自行建设的方式,将房产自用或投资。举例来说,2018年11月,平安人寿通过QDII资金出资9000万英镑收购英国伦敦劳合社大厦;10月,太平洋人寿对上海市黄浦区淮海中路部分地块的收购,进入实际出资阶段,前者出资79.3亿元,以股权方式购置该自用性不动产;3月,中国人寿(行情601628诊股)天津市分公司,与天津市天泰置业发展有限公司签订协议,出资19.12亿元,购置后者某写字楼部分楼层,用途为办公用房,部分用于出租。

  与此同时,据已公布2018年3季报的4家上市险企披露数据统计,截至2018年3季度末,4家上市险企投资性房地产共计实现700.22亿,较2017年末增加约1成。

  “一方面,险企能够通过自有地产项目,协同业务,控制成本。另一方面,目前有部分保险公司自有的地产并非完全自用,而是将部分房产如办公楼对外出租,获取稳定资金收益,同时也是给未来发展规划好使用空间的配置”,中央财经大学保险学院教授郝演苏向蓝鲸保险分析称。

  2018年险资不动产债权计划注册规模、认购规模双下滑

  保险机构对房企产进行投资,除购置海内外地产等直接投资外,还通过多种方式进行间接投资,其中,较为常见的是布局不动产债权投资计划。

  数据显示,2018年1-10月,25家保险资产管理公司注册债权投资计划和股权投资计划共140项,合计注册规模2754.04亿元,其中,不动产债权投资计划63项,注册规模887.40亿元。值得注意的是,在2017年前10月,共有23家保险资产管理公司注册不动产债权投资计划82项,注册规模1443.08亿元。相较之下,2018年同期,无论是从注册数量还是规模,均有明显收缩。

  不动产债权投资计划对比(蓝鲸保险制图)

  “这主要是受资管新规落地影响”,经济学家宋清辉向蓝鲸保险分析称,“在此环境下,险企认购的不动产债权计划也有所下滑”。

  确实,据蓝鲸保险不完全统计,2018年以来,共有20家保险公司在中国保险行业协会披露41项认购不动产债权计划的信息,与2017年23家险企认购45项计划的情况相比,参与认购险企、认购计划数量,均有所缩减。

  蓝鲸保险制图

  具体来看险企在2018年的动作,认购项目数量排在首位的是中国太平,通过旗下太平人寿、太平财险以及太平养老分别认购由太平资管发起的“苏高新不动产债权投资计划”等6项不动产债权投资计划,认购金额共计51.34亿元;同样动作频繁的还有中国人保(行情601319诊股),通过旗下各子公司认购“青岛国信红岛会展中心项目”等4项不动产债权投资计划,认购金额合计约30亿元。

  中国平安(行情601318诊股)已披露的关联交易中,显示认购5项不动产债权计划,认购金额合计为54.7亿元,其中,平安人寿认购的“招商华侨城不动产债权投资计划”,单笔认购金额为20万元,是今年以来披露认购交易中金额最大的一笔;合众人寿共认购“滇池国际会展中心”等3项不动产债权投资计划,认购金额达到8.31亿元。

  2018年险资认购不动产债权投资计划梳理(蓝鲸保险制图)

  从项目募集资金的用途来看,认购的险资主要用于推进各个地产项目的开发建设,同时,也有部分资金用于调整项目债务结构、替换项目贷款。如平安人寿12亿认购的“北京华夏幸福(行情600340诊股)创新中心不动产债权投资计划”,资金用途包括支持项目建设,以及置换股东借款。

  再来看预期收益,根据已披露预期收益的债权投资计划内容梳理,预期收益集中于5.3%―8.5%,收益率最低的项目为弘康人寿认购的“中英益利-北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”,认购金额0.5亿元;而8.5%的收益率同时出现于合众人寿认购的“滇池国际会展中心不动产债权投资计划”,与平安人寿认购的“北京华夏幸福创新中心不动产债权投资计划”。

  2018年险企调仓上市房企股有加有减,专家预计:未来减仓为主

  保险机构布局房地产市场的间接方式中,除认购债权投资计划为主要途径外,还包括在二级市场调仓上市房企股,加码旗下地产子公司等。

  首先来看二级市场动作。据蓝鲸保险不完全梳理,2018年以来,多家险企在二级市场针对于房地产公司进行调仓。7月,平安人寿出资137.7亿元受让华夏幸福(600340.SH)5.82亿股,形成举牌,目前持股比例为19.88%;在2季度新进成为金地集团(行情600383诊股)(600383.SH)第十大流通股股东的前海人寿,在3季度加仓110万股;1季度,在中国人寿新进成为新城控股(行情601155诊股)(601155.SH)第五大流通股股东后,3度加仓,截至10月末,中国人寿“个人分红-005L-FH002沪”账户成为新城控股第二大流通股股东。

  2季度,华夏人寿通过传统产品、自有资产分别增持阳光城(行情000671诊股)(000671.SZ)3797万股、970.5万股,加仓后华夏人寿合计持有阳光城6.17%流通股。同样在2季度,华夏人寿增持新湖中宝(行情600208诊股)(600208.SH)5562.63万股流通股,持股比例达到3.79%。

  有加仓,也有减仓。2018年1季度,中国人寿“传统-普通保险产品-005L-CT001深”在1季度减持651万股金融街(行情000402诊股)(000402.SZ)股份;同期,平安财险减持广宇发展(行情000537诊股)(000537.SZ)220.82万股,减持后持股比例为1.65%;国华人寿在2、3季度分别减持华鑫股份(行情600621诊股)(600621.SH)1258.86万股、1037.34万股,目前仍保持在第二大流通股股东的位置,持股比例为5.5%;此外,前海人寿“海利年年”产品在今年2季度减持万科A(行情000002诊股)(000002.SZ)594.67万股流通股。

  2018年险企针对部分上市房企调仓情况(蓝鲸保险制图)

  “险企在对上市房企股进行调仓的过程中,会主要考虑行业政策、融资成本等因素”,宋清辉分析称,“在今年整个地产行业严格调控背景下,对很多房企而言,2018年是面临挑战最大的一年。不仅外部形式相对严峻,负债持续攀升、融资不畅等问题也形成挑战。预计未来险企对上市房企股的调仓动作会以减仓为主”。

  此外,自设地产子公司,是保险机构在房地产市场运作过程中,掌握主动权的方式之一,据蓝鲸保险统计,目前保险公司旗下房地产类子公司已逾30家,如太平人寿发起设立的太平置业(海南)有限公司、珠江人寿子公司北京金泰嘉业房地产开发有限公司等。

  在地产布局推进的过程中,保险机构也在加大对子公司的投入力度,屡现增资动作,举例来说。11月,阳光人寿向旗下成都阳光泰和置业有限公司增资4.76亿元,以提高后者融资能力;10月,泰康人寿向旗下鹭园置业增资4.98亿元,用于厦门养老社区支付地价款及工程建设款;而在不久前,泰康刚刚对旗下医疗不动产子公司增资7.6亿元,以推进医疗项目。

  “寿险公司可以通过地产子公司布局养老社区项目,提升自身竞争力;主打车险的财险公司或会选择自建汽修厂,缩减理赔环节、控制成本”,郝演苏向蓝鲸保险分析称,“此外,进行投资获取收益也是重要目的”。(蓝鲸保险 石雨)




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